Affitto Inflazione Re

L'indice Zillow Observed Rent (ZORI), che si basa sugli affitti richiesti, ovvero gli affitti pubblicizzati che i proprietari sperano di ottenere quando un inquilino firma il contratto di locazione, è aumentato su base mensile dello 0,6% ad aprile, l'aumento più forte da agosto, dopo essendo già balzato dello 0,5% a marzo e dello 0,3% a febbraio, raggiungendo un nuovo record di 2.018 dollari. Su base annua, l'aumento di aprile si traduce in un balzo del +7,4%.

Questa è davvero una brutta notizia sul fronte dell’inflazione. Ma non è una sorpresa. Ciò conferma ciò che i più grandi proprietari negli Stati Uniti ci hanno detto nelle loro richieste di guadagni, che hanno ottenuto aumenti degli affitti dal 6% all'8% sia sui rinnovi dei contratti di locazione che sulle nuove firme dei contratti di locazione in aprile; e conferma ciò che ci hanno detto i fattori di affitto nell'IPC di aprile, ovvero che gli affitti effettivi pagati da tutti gli inquilini sono aumentati dello 0,5% ad aprile rispetto a marzo, e di oltre l'8% su base annua.

Puoi vedere come lo ZORI (rosso, asse di destra, $) ha superato gli affitti effettivi durante la pandemia, come illustrato dal fattore di affitto più grande nell’IPC (OER, verde, valore dell’indice, asse di sinistra), e come ha superato gli affitti effettivi nel 2022, e come è poi diminuito alla fine del 2022 e all’inizio del 2023, e come ha registrato una nuova accelerazione negli ultimi tre mesi:

L’affitto rappresenta un terzo dell’indice dei prezzi al consumo, suddiviso in due fattori di affitto. L’indice dei prezzi al consumo per l’equivalente dell’affitto del proprietario (OER, il più grande dei due, che rappresenta il 25,4% dell’indice dei prezzi al consumo totale) è aumentato dello 0,5% ad aprile e dell’8,1% su base annua.

Tutte queste misure – richiesta di affitti secondo ZORI; richieste di guadagni da parte dei più grandi proprietari terrieri del paese; e gli affitti effettivi per tutti gli inquilini monitorati dai fattori di affitto CPI – stanno ora dimostrando che l’inflazione degli affitti in aprile non stava affatto rallentando, ma ha accelerato di nuovo.

Lo ZORI è stato spesso citato come prova del fatto che l’inflazione degli affitti stava rallentando e sarebbe presto svanita, secondo lo ZORI dell’anno scorso, quando in realtà era crollata.

Per la Fed, per Powell durante le conferenze stampa, e per molti altri, il calo degli affitti richiesti lo scorso anno era il vangelo che stavano aspettando, che l’inflazione negli affitti effettivi, vissuta dagli attuali inquilini, si sarebbe presto attenuata man mano che le richieste gli affitti diventerebbero affitti effettivi e abbasserebbero quegli affitti effettivi, ma non è ancora stato fatto perché, si sa, i fattori di affitto CPI sono in ritardo, ecc. Ecc.

Ma ciò non è avvenuto.

Ciò che potrebbe aver indotto in errore le brave persone riguardo all’inflazione degli affitti sono stati i cambiamenti anno su anno. Come si può vedere nel grafico qui sopra, lo ZORI non ha raggiunto gli effettivi aumenti degli affitti nel 2020 e all’inizio del 2021, e poi, partendo da quella base bassa, ha mostrato un massiccio aumento percentuale anno su anno nel 2022, che lo ha portato a un superamento nel 2022.

Ma quell’enorme guadagno percentuale non è mai arrivato agli affitti effettivi perché era al di sotto del valore minimo, ma semplicemente ha fatto una media del valore inferiore alla media dell’inflazione degli affitti regolare dell’8%. E ora gli affitti richiesti per ZORI sono tornati in linea su base mensile con le misure CPI.

Questo è il tipo di grafico della variazione percentuale su base annua che ha mandato in cortocircuito molti cervelli riguardo all’inflazione degli affitti, mostrando il sotto-sforamento nel 2020 e all’inizio del 2021, e da quella base bassa il massiccio superamento alla fine del 2021 e quasi tutti gli anni. del 2022. Questo grafico mostra anche i fattori di affitto CPI come variazione percentuale su base annua.

La Fed ha diviso l’indice dell’inflazione core (senza i prodotti alimentari ed energetici volatili) in tre gruppi: beni primari, inflazione immobiliare e servizi principali senza alloggi.

L’inflazione dei beni primari è scesa notevolmente rispetto ai massimi raggiunti dalla pandemia. Anche le misure dell’inflazione immobiliare (come i fattori di affitto dell’IPC) verrebbero sicuramente ridotte perché questo era già in atto, hanno detto, sulla base del calo degli affitti richiesto, e perché i fattori di affitto dell’IPC sono in ritardo, hanno detto mesi fa. Quindi la parte della rendita dell’inflazione, hanno detto, era già stata raggiunta. E l’unica parte rimasta in cui l’inflazione era estremamente vischiosa era l’inflazione dei servizi primari senza il settore immobiliare.

Quindi ora si scopre che l’inflazione rimane fastidiosamente vischiosa in due dei tre aspetti, e il giro di vittoria della Fed dopo aver leccato l’inflazione degli affitti sembra essere stato prematuro.